Det norske boligmarkedet kombinerer det verste fra to verdener. Etter 1980 har Husbanken og kommunale boligprosjekter for vanlige folk blitt marginalisert. På Tøyen i Oslo sto en hel blokk tom i årevis før den ble solgt i 2025, mens kommunen fylte den med store ord om en tredje boligsektor som aldri flyttet inn. I byen utenfor steg boligprisene med rundt 80 prosent i samme periode.
Fortsatt snakker politikere varmt om stabile og rimelige boliger for folk som verken kan kjøpe selv eller få sosialbolig, men i denne tredje sektoren bygges det bare luftslott. Lenge har det eksistert en taus kontrakt der staten bygger minimalt for utleie mens private småutleiere fyller hullet.
Nybygging er nå på laveste nivå siden 1946 her i landet. Bård Folke Fredriksen, administerende direktør i Norske boligbyggelag (NBBL) forklarer det slik: «Byggeprosessen er tungt regulert – noe som koster både tid og penger, for utbyggere, byråkrati, boligkjøpere og skattebetalere».
Les også: Camp Lothepus er et blodharry Chinatown i eget land
Tungt for hobbyhaier
Leiemarkedet holdes i gang av vanlige folk som kjøper en ekstra leilighet. I Oslo er rundt 49 000 av 75 000 utleieboliger eid av privatpersoner, altså 65 prosent. Profesjonelle aktører, de reelle bolighaiene, eier bare 15 000, og kommunen 11 000.
For hobbyhaiene som bærer leiemarkedet har det blitt stadig tyngre. Sekundærboliger verdsettes nå til full markedsverdi i grunnlaget for formuesskatt. For primærbolig er formuesverdien bare 25 prosent av markedsverdien, så lenge boligens verdi er under ti millioner.
Det er ikke lenge siden dette var ganske annerledes. I 2012 kunne du kjøpe sekundærbolig og betale formuesskatt basert på 40 prosent av markedsverdien. Siden har det gradvis blitt vanskeligere for vanlige folk å bidra med bolig til utleie, særlig i byene der behovet øker mest. I senere tid har også lånerenten, som pleide å gå stille i dørene, blitt høylytt, lunefull og dyr å ha i hus.¨
Les også: Når blir et vakkert bygg pastisj?
For spesielt interesserte
Det finnes ikke lenger rammevilkår som gjør det realistisk for privatpersoner å eie og leie ut boliger over tid uten å tape penger eller ta urimelig risiko. Det hadde ikke vært så farlig hvis stat og kommune tok ansvar for boliger som vanlige folk kunne leie. Men her er Norge mye dårligere enn land og byer vi kan sammenligne oss med.
Det er lettere for politikere å fremstille utleiere som griske spekulanter enn å sørge for rimelige leieboliger. Det er som om staten nekter å lage middag, mens den stjeler komfyren og moraliserer over at folk bestiller takeaway.
Nå pøses sekundærboliger ut for salg fordi småskala utleie ikke lønner seg lenger. I 2019 hadde Norge 400 433 sekundærboliger, fem år senere var det 393 245, mens befolkningen økte med over 200 000 i samme periode.
Samtidig klages det over mer kortidsutleie med plattformer som Airbnb. Men vanlige folk drømmer ikke om å leke hotellsjef med sekundærboligen, da hadde de ikke solgt den. Å leie ut til tilfeldige turister som sjekker inn og ut non-stop er for spesielt interesserte – eller for de som vil unngå å måtte selge en bolig det ikke lenger lønne seg å leie ut med langtidskontrakt.
Les også: Det er mange som har det tøffere enn sykepleiere i boligmarkedet
Et marked for enere
Airbnb har gjort det enda lettere å svartmale bolighaien og straffe eiere av sekundærbolig med skatt. Det burde være mulig å lage regler mot kortidsutleie også for selveide boliger, slik borettslag har, uten at det rammer folk som vil leie ut over tid. Mange europeiske byer har restriksjoner spesifikt for «Airbnb-markedet».
Snart har bare de største haiene råd til å eie en utleiebolig for vanlige leietakere. Det er som om vi bestemte oss for å avvikle breddeidretten. Først legger vi ned grusbanene og klubbhusene, så gjør vi treningsavgiften dyrere, skrur opp kravene til utstyr og innfører høyere moms på joggesko. Til slutt står vi og later som vi er overrasket over at bare enere driver med idrett.
Nybegynnere får høre at de må komme seg inn på boligmarkedet, mens både startkontingenten og månedsprisen er skrudd til proffnivå. Vi har fjernet laget for amatører på eiersiden, og samtidig gjort det dyrere og mer usikkert å være med på banen som kjøper eller leietaker. I de fire største byene har leieprisene økt med 25 prosent siden 2022, da ukrainske flyktninger ga ytterligere prispress.
Konkurrerer i kvalitet
Det norske boligmarkedet hadde ikke trengt å være slik. I Wien er leieboliger for folk flest en offentlig plikt på linje med utdanning. Subsidierte leieboliger er spredt over hele byen. Her aner du ikke om en innbygger har høy eller lav inntekt ut fra adressen, noe som høres helt vilt ut for en osloborger.
Hele 75 prosent av Wiens befolkning kvalifiserer til en subsidiert bolig, ikke bare folk med store sosiale problemer. Fra alle lønninger i byen trekkes en skatt på 1 prosent som gir permanent finansiering til nybygg. Her er det lett å se at skattepengene kommer til nytte.
Selv Sløseriombudsmannen ville funnet lite å pirke på: I Wien er byggemetodene standardiserte og kostnadseffektive. Det fins felles standarder for byggesøknader, med forutsigbarhet og kortere behandlingstid enn i de fleste norske kommuner.
Det betyr ikke at subsidierte nabolag har dårlige fasiliteter. Noen har felles svømmebassenger både ute og inne, tennisbaner og saunaer – som D2 beskrev i en stor reportasje om Wiens leiemarked i fjor. Nye boligprosjekter blir til gjennom konkurranser, der utbyggere må tilby mest mulig kvalitet for pengene.
Les også: Kulturrådet vil ha over en halv milliard ekstra. Samisk kunst er førsteprioritet
Kostbart kollektiv
Vi trenger ikke å reise langt for å finne en bedre boligpolitikk: Non-profit modellen Danmarks Almene Boliger er utviklet gjennom 100 år. I dag utgjør den 20 prosent av det danske boligmarkedet. Husleien dekker drift, vedlikehold og lån, men ikke profitt. Boligene administreres av selvstendige boligorganisasjoner under offentlig lovregulering, og beboerne er med på beslutninger om drift og utvikling.
I Norge overlater vi helst nytenkning om boligmarkedet til OBOS. I prinsippet er organisasjonen et kooperativ, med mål om å tjene folk flest og gi rimelige boliger. I praksis fungerer den ofte som en markedsaktør, eller bolighai om du vil.
Jeg ble optimistisk da jeg leste at OBOS nå vil bygge kollektivleiligheter i Oslo, og selge enkeltrom isteden for hele boliger. Det må da bli billig, tenkte jeg, helt til jeg så prisen for å bo på 8 til 16 kvadratmeter, der du deler kjøkken og oftest bad med vilt fremmede. Den var fra 1,7 til 2,8 millioner, pluss 4500 i månedlige fellesutgifter. Og disse boligene lå ikke en gang i sentrum eller vest, men godt inn på østkanten.
Til sammenligning koster det drøyt 5000 kroner i måneden å leie de billigste rommene i privateide kollektiver i Oslo. Når haien kommer til et nabolag nær deg, kan det altså like gjerne være et kooperativ fra 1929 som en pappagutt fra 1990.
Les også: Når blir et vakkert bygg pastisj?
